Nye ejendomsvurderinger for erhvervs- og udlejningsejendomme
Dato: 22. januar 2024
Det er næppe gået nogens næse forbi, at de nye foreløbige vurderinger er ankommet for erhvervsejendomme. Metoden medfører at alle ejendomme fremover vurderes ud fra den teoretiske maksimalværdi, som hvis det var en boligejendom. Fremover vil der ikke blive udarbejdet en offentlig ejendomsværdi for erhvervsejendomme, da skatten fremover udelukkende beregnes på baggrund af den offentlige grundværdi.
Metoden er meget udskældt (med rette) og der kommer dagligt nye eksempler på værdier, der ingen hold har i virkeligheden. På nuværende tidspunkt er det ikke muligt at klage over den offentlige vurdering før den er endelig i 2025 / 2026. Der er dog ingen udsigter til at SKAT eller regeringen ændrer holdning og derfor er det essentielt som ejer af erhvervs- og udlejningsejendomme, at forstå hvordan det påvirker ens ejendomme.
Generelt, så rammer metoden ikke en salgsværdi, men er i stedet en ren matematisk øvelse for at ramme en beskatningsværdi. Regeringen siger, at man generelt ikke ønsker en stigning i ejendomsskatter på landsplan og derfor er promillen samt dækningsafgiften generelt blevet nedsat, men på trods af dette vil de fleste ejendomme i Hovedstaden, alligevel opleve en stigning i skattegrundlaget.
Metoden betyder at erhvervsejendomme generelt rammes meget forskelligt og derfor er der både vindere og tabere. For eksempel så vil skatten for flere strøgejendomme falde, mens den vil stige væsentligt for udlejningsejendomme omkring Hovedstaden. Dette skyldes, at det ikke er lejeniveauet, der ligger til grund for metoden, men i stedet en teoretisk boligsalgspris.
Adgang til de foreløbige vurderinger
Vurderingsstyrelsen har offentliggjort en PDF-fil med alle de foreløbige vurderinger: https://www.vurderingsportalen.dk/erhverv/foreloebige-vurderinger-for-erhvervsejendomme/
Gottlieb+Partners har konverteret PDF’en til en mere brugervenlig excelfil, der gratis kan rekvireres ved henvendelse.
Når skattegrundlaget beregnes, så sker det på følgende måde:
- Grundværdien nedsættes med 20 % pga. usikkerhed
- Tallet multipliceres herefter med kommunens grundskyld og dækningsafgift
- For 2024 er der en stigningsbegrænsning på 2,8 % i forhold til 2023
- Fra 2025 og frem vil det være 4,75 % for grundskylden af den fuldt indfasede skat
- Der er endnu ikke vedtaget en stigningsbegrænsning for dækningsafgiften, men det forventes at der vedtages 10 %
I forhold til dækningsafgiften, så vil SKAT udsende opkrævning for den fuldt indfasede skattebetaling i 2024, men du har ret til at få den nedsat til 2023 niveauet – dette vil muligvis blive ændret når / hvis stigningsbegrænsningen på 10 % vedtages. Det betyder at man lige nu som ejendomsejer skal vælge enten at betale for meget eller for lidt i dækningsafgift.
Eksempler på opmærksomhedspunkter:
- Hvis en boligudlejningsejendom vurderes for lavt i dag, så kan det medføre en efteropkrævning, som ikke umiddelbart kan opkræves hos lejerne. Man bør derfor ikke prioritere at få en for lav foreløbig vurdering.
- Hvis der er tale om en ny ejendom, så kan det være der ikke er en stigningsbegrænsning og man derfor starter på 100 % af den nye skat fra dag 1.
- Hvis erhvervslejekontrakterne ikke er udformet, så der kan opkræves for stigning i skatter og afgifter. Herunder også hvis der ikke er taget hånd omkring en længere periode end 3 år bagud i tid.
- Hvis der opføres bygninger på en tom grund, der udløser dækningsafgift. Her kan dækningsafgiften blive meget giftigt for tomme grunde hvor man løbende færdiggøre byggeriet, da dækningsafgiften beregnes ud fra grundskylden og ikke længere ud fra en ejendomsværdi – dvs. selv et mindre erhvervsareal på en stor grund kan udløse den fulde dækningsafgift.
- Selvom det ikke som udgangspunkt er muligt at beklage den foreløbige vurdering, så bør man forsøge, hvis vurderingen er åbenlys forkert. Selve klagen skal omhandle sammenligningsgrundlaget og ikke selve vurderingsbeløbet.
Vigtigt at forstå konsekvensen for dine ejendomme
Gottlieb+Partners anbefaler, at man som ejer af erhvervs- og udlejningsejendomme prioriterer at forstå konsekvenserne ved de nye vurderinger, da der kan være begrænsninger i nogle typer lejekontrakter. Derudover vil man som udlejer også stå forskelligt afhængig af om der udlejes erhvervslokaler eller boliger (omkostningsbestemt, det lejedes værdi eller markedsleje). Generelt, så er det vores anbefaling, at alle lejeniveauer der kan reguleres skal reguleres i forhold til den maksimale lovlige leje.
Hvis du har behov for rådgivning indenfor området, så står vores konsulenter klar til at hjælpe dig.
