Tilbudspligt ved ejendomssalg: Processen og dens udfordringer

Dato: 29. oktober 2025

Tilbudspligt er en ofte overset del af nogle ejendomshandler og nogle gange kommer det bag på sælgerne –  både når der er tale om tilbudspligtigt jf. lejeloven og hvis det er særskilt aftalt i f.eks. en erhvervslejekontrakt. For de ejendomme hvor tilbudspligten er jf. lejeloven, så omhandler det princippet om at give lejerne mulighed at erhverve ejendommen via en nystiftet andelsboligforening. Det er som oftes for de ejendomme som vi i hverdagen omtaler som OMK-ejendomme. I denne artikel dykker vi ned i processen omkring tilbudspligt, de udfordringer den indebærer, og hvordan man navigerer i landskabet.

De mange trin i processen:

Overholdelse af tilbudspligten involverer typisk følgende trin:

• Identifikation af lejerne: En nøjagtig identificering af, hvem der står på lejekontrakten og skal have tilbuddet præsenteret. Dette omhandler gennemlæsning af lejekontrakter, allonger, tillæg og andet relevant materiale.
• Udarbejdelse af skrivelse til lejerne med tilbudspligt: Skrivelse med selve tilbuddet skal udarbejdes i overensstemmelse med lejeloven og anden relevant lovgivning. Det er vigtigt at skrivelsen indeholder hele købsaftalen og andet relevant materiale som f.eks. lejerliste og driftsbudget der har betydning for salgsprisen. Hvis der er oprettet en beboerrepræsentation, så skal processen håndteres i forhold til dem.
• Udlevering af skrivelse med tilbuddet: Tilbuddet skal fysisk overleveres til lejerne – herunder en vejledning af hvordan de kan få adgang til alle ejendommens dokumenter. Mange lejere kan være svære at få fat i og Postnord leverer snart ikke breve længere, så derfor er det vigtigt at have en klar plan for hvordan det skal udføres.
• Håndtering af processen: Lejerne har 10 uger til at acceptere tilbuddet – det er vigtigt at have styr på eventuelle frister og hvem der besvarer eventuelle spørgsmål.

Balancering mellem fysiske og digitale dokumenter samt distribution:

Selvom digitaliseringen har gjort mange processer mere effektive, er der stadig visse juridiske krav, der betyder, at visse dokumenter skal leveres i fysisk form hvor følgende som minimum skal inkluderes:

• Købsaftalen (hele dokumentet ikke kun et uddrag)
• Væsentlige servitutter og andet som kan påvirke ejendommens pris
• Lejerliste (aktuel husleje, arealer, depositum, forudbetalt leje, evt. reguleringer)
• Driftsbudget (tilstrækkelig information til at driftsøkonomien kan vurderes)
• Eventuel vurderingsrapport eller tilstandsrapport hvis handlen er baseret på dette
• Derudover udleverer vi altid uddrag fra lejeloven, andelsboligloven som en vejledning samt relevante dokumenter fra Grundejernes Investeringsfond

Dette skaber en udfordring i forhold til at balancere effektivitet med overholdelse af lovgivningen. Traditionelt har dette krævet omfattende print og forsendelse af store mængder papir som senere hen blev erstattet af USB stik, hvilket er både dyrt og tidskrævende. I dag er vi heldigvis så heldige at ejendommens øvrige dokumenter kan udleveres via en digital platform.

Gottlieb+Partners støtter sælgerne igennem hele processen:

Hos Gottlieb+Partners har vi specialiseret os i at rådgive ejendomsejere gennem alle faser af ejendomssalg, inklusive overholdelse af tilbudspligt. Vi forstår, at hver situation er unik, og vi tilpasser vores tilgang til at opfylde de specifikke behov og krav.

Vores tilgang omfatter:

• Juridisk ekspertise: Vi sikrer, at alle processer er i overensstemmelse med gældende lovgivning – herunder vejledning af hvornår tilbudspligten gælder.
• Effektiv kommunikation: Vi bruger en kombination af digitale og traditionelle metoder for at sikre, at alle lejerne modtager den nødvendige information rettidigt og korrekt.
• Digital platform: En platform hvor lejerne kan tilgå alle ejendommens relevante dokumenter – som f.eks. lejekontrakter, BBR, ejendomsskattebillet, forsikringspolice, OMK-regnskab etc., samt at der kan stilles spørgsmål.
• Skræddersyede løsninger: Vi udvikler løsninger og processer, der er tilpasset den enkelte ejendoms specifikke forhold.

Tilbudspligt kan være en uoverskuelig del af salgsprocessen, men med den rette rådgivning og støtte kan den håndteres effektivt og uden unødvendige gener eller forsinkelser. Gottlieb+Partners er engageret i at levere den nødvendige ekspertise og de ressourcer, der skal til for at sikre en problemfri og juridisk korrekt proces. Vi kalder det 360 graders Full Service rådgivning.